Загородная недвижимость

Дома в коттеджных поселках Санкт-Петербурга и Ленинградской области, как правило, выбирают те потребители, которые предъявляют высокие требования к качеству загородного жилья.
Поселок называется коттеджным поселком, если в нем имеются общий огораживающий забор, дороги, освещение, охрана и инфраструктура внутри поселка.
У коттеджных поселков СПб и ЛО много преимуществ перед неорганизованной застройкой. Во-первых, это создание определенной жизненной среды, в которой можно чувствовать себя безопасно и комфортно, находясь при этом среди людей своего круга. Во-вторых, это наличие единого плана застройки и единой архитектурной концепции. В-третьих, это инфраструктура отдыха и быта, которая позволяет получать максимум удобств, не покидая пределов поселка.
Коттеджные поселки отличаются друг от друга степенью централизации их проектирования и обустройства. Есть коттеджные поселки с единым планом застройки, определенным набором домов, возводимых силами одной фирмы под единым руководством. Этот тип коттеджных поселков “вычисляется” наличием телевышки, единой ландшафтной архитектуры, высокотехнологичной инфраструктуры, включающей современные средства связи, которые оплачиваются еще на стадии покупки коттеджей.
Другой, более дешевый вариант – продавец делает нарезку земли, подводит общие коммуникации и предоставляет покупателю право самостоятельного проектирования. Жители таких поселков совместно финансируют только охрану, подъездные пути и вывоз мусора.

Следует принять прописную истину о том, что без вложения средств не бывает роста материального благосостояния. Так считал даже Буратино. Следует понимать, что финансовые вложения всегда связаны с риском: тайник можно обнаружить, замок можно вскрыть, ячейка с вашими деньгами может достаться грабителям, банк может лишиться лицензии и т. Д. Прибыльное вложение капитала в наше время является непростой задачей.

Вложение денег с минимальным риском – главная задача для любого человека. Сперва необходимо определить сумму, которую вы готовы пустить в оборот для получения дохода. Эти средства обеспечат вам небольшую материальную опору на случай форс-мажорных обстоятельств. Можно доверить средства надежному банку – открыть депозит, или «банке» – спрятать деньги в домашних условиях, «на черный день». Надежность, практичность и возможность в любой момент снять деньги с депозита всегда были первичными над доходом и процентами. Главная проблема в том, что в нестабильных экономических условиях любой банк может потерпеть крах и исчезнуть вместе с вашими капиталовложениями.

К самым большим степеням инвестиционного риска можно отнести валютный рынок, а также рынок ценных бумаг. Применяются специальные методы и стратегии, позволяющие снизить риски к минимуму, но следует иметь в виду, что без особых знаний с большой вероятностью деньги будут потеряны. На сегодняшний день одним из самых надежных инвестиционных направлений является рынок недвижимости. Владельцу недвижимости, в частности владельцу земельного участка, не нужно проходить специального обучения. Необходимо лишь отслеживать рост цен на его собственность. И пусть вас не останавливает мысль о том, что за то время пока вы будете считать свой постоянный доход, владелец ценных бумаг и акций может провести с ними пару-тройку выгодных финансовых операций.

На фоне низких депозитных ставок, трудностей на валютном рынке, проблем, окружающих рынок ценных бумаг, жестких условий на рынке драгоценных металлов вложение средств в земельные участки является инвестиционным направлением с минимальным риском. Очень существенным является то, что земля может приносить доход не только благодаря ее ежедневному увеличению цен. Вторым направлением дохода является улучшение инвестиционной привлекательности земли, такое как изменение вида разрешенного использования, например с земли населенных пунктов на сельскохозяйственную и наоборот, или межевание земельного участка.

Собственное дело предполагает огромные затраты собственного времени. За всем нужен постоянный контроль. Если внимания недостаточно, о прибыли можно забыть. Вложение денег в земельные участки не требует большого количества внимания. Нужно лишь периодически проверять его состояние и ежедневно подсчитывать рост денежных средств.

Какие только дома из дерева не увидишь – бревенчатые дома ручной рубки, двухэтажные дома из оцилиндрованного бревна, трехэтажные дворцы. Каждый дом своеобразен, выполнен в том или ином стиле. Особняком стоит строительство деревянных домов в стиле шале. Слово шале относит нас в Швейцарию – так назывались домики, которые строились в горах и служили надежным пристанищем для пастухов. В качестве материала использовались доступные дерево и камень.

Особенности архитектуры связаны с расположением (на горных склонах) и с назначением защиты от непогоды. Цокольный этаж строился из горных пород, первый этаж и мансарда – из прочных пород дерева. Отличительная особенность домов-шале – это выступающая на метр-полтора над периметром дома крыша. Она хорошо защищала дом от непогоды.

Дома из дерева в оригинальном стиле шале сейчас не редкость. Некоторые коттеджные поселки в Подмосковье строятся в стиле шале. Привлекают эти дома из дерева не только оригинальной архитектурой, но и удобством, уютом. Каждый дом имеет отличительные особенности. Шале строят с каменным цокольным этажом или полностью из дерева, делают его компактным на 2-3 человека или двухэтажным с просторными комнатами для большой семьи. Архитекторы создают уникальные неповторимые дома, сохраняя лишь общие отличительные особенности. Проекты деревянных домов могут весьма отличаться друг от друга. Многое зависит и от материала. Например, проекты домов из оцилиндрованного бревна совершенно не похожи на проекты из бруса. Хороши бревенчатые дома. Строительство деревянных домов – шале идет из ели и лиственницы, одних из самых прочных пород дерева. Эти породы не подвержены гниению, могут служить долгие годы.

Цоколь отделывают природным камнем. Мансарды, балконы, терраса обшиваются материалом «под брус». Проекты домов из оцилиндрованного бревна и других материалов предполагают строительство просторной террасы. На ней устанавливают печь для приготовления барбекю. Прекрасное место для отдыха!

В оформлении интерьера используются натуральные материалы. Стены зачастую отделывают панелями из сосны и лиственницы. Украсить их можно гобеленами или картинами. Все должно быть с оттенком старины. Для этого материалы старят с помощью определенных технологий. Не надо думать о том, каким сделать пол: традиционный материал – высококачественные доски. Сверху кладут половички или ковры, сделанные в стиле пэчворк. Нежелательны изыски современных тенденций в оформлении. Когда требуется декорировать окно – отдавать предпочтение лучше портьерам из льна или шерсти. Мебель выбирается простая, удобная и функциональная.

Нельзя представить себе гостиную первого этажа дома из оцилиндрованного бревна без камина. Как приятно отдохнуть у него с чашечкой кофе, когда за окном – непогода. Потрескивают поленья, весело горит огонь. Романтика!

Вся прелесть шале в том, что романтичный интерьер «под старину» создает особое умиротворенное настроение. Забыв обо всех «прелестях» городской жизни – суматохе, постоянном шуме, пыли, в загородном доме-шале можно хорошо отдохнуть, набраться сил. Дерево насыщает комнаты свежим благотворным воздухом. Деревянный дом в стиле шале выбирают те, кто думает о своем здоровье, комфортной жизни за городом.

Вода – самая главная ценность на Планете. Без воды человек не может существовать. Колодцы люди строят с древнейших времен и по нынешний день. Колодец – это простейшее гидротехническое сооружение, служащее для получения чистых грунтовых вод. Наиболее часто встречающиеся колодцы можно поделить на 3 типа: русские колодцы, колодцы архимедова винта и колодцы шадуф. Русский колодец – это закрытая бревенчатая шахта. Механизм для подъема воды у таких колодцев устроен по следующей схеме: над колодцем крепится барабан, к которому на цепочке прикрепляют ведро.

Шадуф – тоже встречается довольно часто. От русского колодца он отличается подъемной системой. Это хорощо знакомый нам журавль. А вот колодец архимедова винта на Руси распространения не получил, хотя изредка встречается.

Глубина колодца зависит от глубины залегания подземных вод. Гидрогеологи условно делят слои залегания грунтовых вод на: верховодный слой (глубина залегания до 4 метров);

почвенный слой (глубина до 10 метров);

грунтовый (до 40 метров);

артезианский (свыше 40 метров).

Сегодня шахтные колодцы из бревен уже не строят. Обычно используют бетонные и железобетонные кольца. Не за горами и то время, когда на смену громоздкому бетону на смену придет пластик. Пока пластиковые кассеты еще мало распространены и проигрывают по цене бетонным.

Чтобы колодец зимой не промерзал его утепляют и обшивают вагонкой, струганной доской, керамической плиткой. Для утепления используют различные материалы, начиная от мха, и заканчивая пенопластом, пеностиролом или клинкером. Можно самостоятельно построить или купить специальный домик для колодца. Очень красиво, когда над колодцем выстраивается небольшая беседка. Помимо декоративной функции такой домик будет защищать дачный колодец от всевозможных загрязнений.

При оформлении дачного колодца важно благоустроить близлежащую территорию. Дачный колодец должен быть раположен на твердой, лучше забетонированной площадке, имеющей наклон от колодца. При правильной эксплуатации колодец будет радовать хозяев чистой и полезной водой.

Для одних строительство загородного дома связано с реализацией давней мечты, для других – необходимость, для третьих – самовыражение. В любом случае стоимость строительства является одним из определеющих аргументов в принятии решения о стройке. Какие факторы значительно влияют на стоимость строительства мы и постараемся раскрыть в этой подборке советов.

1. Осметчивайте стоимость на всех этапах работы

В самом начале планирования, считайте затраты. Этот ранний анализ цены недвижимого имущества будут приблизительными, но они могут помочь вам принять важные решения при строительстве. Когда вы будете знатьо предстоящих затратах, то сможете на них влиять, чтобы не выйти за рамки бюджета.

2. Правильно оценивайте участок под застройку

Самый недорогой строительный участок может быть не самым дешёвым в процессе освоения. Расходы наверняка возрастут, если строителям придется очищать участок от деревьев и камней или провести обширный дренаж. Кроме того, непременно принять в расчёт фактор стоимости подключения к коммуникациям. Часто, наиболее привлекательные в экономическом плане строительные участки в девелопменте те, которые имеют доступ к электроэнергии, газу и системе водоснабжения.

3. Выбирайте простые формы

Помните, что такие сложные архитектурные конфигурации, как трапеции, многоугольники и дуги всегда дороже в строительстве, чем прямоугольники и квадраты. Без необходимости не останавливайте свой выбор на высоких потолках и крышах сложной конфигурации. При возведении последних заплатите вдвойне – за реализацию геометрии и гидроизоляцию.

4. Преимущества небольших домов

Учитывайте расходы на квадратный метр, и увидите, что стоимость на единицу площади меньше у больших домов. Ширина дома больше 10 метров потребует изготовления специальных стропил, что в результате поднимет стоимость крыши.

5. Уменьшайте площадь застройки

Наиболее доступные по цене дома – компактные. Вместо строительства одноэтажного дома, который займет весь участок, рассмотрите строительство дома с двумя или тремя этажами. Высокие дома будут иметь одинаковое количество жилой площади, но фундамент и крыша будут меньше, что позволит снизить затраты на них. Водопроводно-канализационная система и система вентиляции также дешевле обходится в многоэтажных домах.

6. Следите за соотношением площадей

При выборе планировки для вашего нового дома, поинтересуйтесь, за какую жилую площадь вы заплатите. Посчитайте, сколько от общей площади занимает жилое пространство, и сколько занимают нежилые помещения, такие как террасы, чердаки и коридоры и подсобные помещения.

7. Не гонитесь за дорогой мебелью

Взвешенно подходите к выбору мебели. Например, мебель из цельного дерева благородных пород обойдется намного дороже, чем открытые стеллажи и шкафы из нержавеющей стали и тонированного стекла. А для санузлов и одсобных помещений, возможно, последний вариант будет наиболее правильным.

8. Используйте недорогие материалы

Рассмотрите возможность использования переработанных строительных и отделочных материалов. Плиты и панели из переработанной древесины, панельная обшивка из пресованной соломы, опилки и цементная смесь являются экологически чистыми и существенно дешевле. Применение стандартных элементов – дверных блоков, окон, фурнитуры и т.д., существенно дешевле, чем изготовление на заказ.

9. Используйте то, без чего нельзя обойтись

Для минимизации бюджета выберите дверную фурнитуру, электротехнические и сантехнические приборы из вашего местного хозяйственного магазина. Эти предметы, как эти, могут быть легко заменены, и в будущем вы всегда сумеете обновить дачу или коттедж.

10. Инвестируйте в качество

Скурпулёзно и без жадности выбирайте конструкции и материалы для элементов дома, которые не могут быть с легкостью заменены: фундаменты, несущие элементы стен, стропила и т.д. Ремонт подобных элементов будет стоить вам денег и нервов.

11. Решайтесь на модульный дом

Часто при минимальном бюджете на возведение дома хорошим решением может стать применение модульных конструкций заводского производства. Модульные дома сейчас производят с применением передовых технологий в большом ассортименте многие производители. Узнайте стоимость таких решений.

12. Консультируйтесь с профессионалами

Обращаясь к дорогостоящим специалистам, например, к дизайнерам, заранее набросайте на листе бумаги свои мысли и видение будущего коттеджа или дачи. Это сэкономит время работы профессионала и, в итоге, ваши затраты.

Каркасная технология домостроения неоднозначно воспринимается в России. Одной из главных проблем этого является неинформированность потенциальных покупателей каркасных домов. На профильных форумах разыгрываются настоящие информационные войны по этому вопросу:

Каркасник:

1. Пожароопасен (можно в одночасье стать бездомным)

Миф №1. Относится ко всем деревянным домам. Пожароопасен – опреление неправильное. В таком случае, кровать, на которой Вы спите, тоже “пожароопасна”. Что касается пожара, то у владельца каркасного дома здесь больше преимуществ, чем у кирпичного. Дело в том, что после пожара любая конструкция приходит в негодность, будь то дерево или кирпичная кладка. Так или иначе, ставится вопрос об утилизации пожарища. От каркасного (да и вообще деревянного дома) обычно остается немного, достаточно, грубо говоря, «смести пыль и золу» с фундамента и начинать строиться. Если же выгорит каменный дом (перекрытия и крыша в нем ведь тоже, как правило, деревянные, да и горит обычно внутренняя обстановка, мебель, предметы интерьера, одежда, а люди в 70-85 % случаях гибнут от угарного газа и прочих продуктов горения), то снести его будет не так то просто – опять надо бригаду с отбойными молотками, бульдозерами, экскаваторами нанимать, да еще платить за вывоз нескольких грузовиков каменного и железобетонного мусора. Одним словом, и после своей «кончины» каменный дом заставляет за себя «платить по полному счету».

Цитата:

Сообщение от kaminfan

Каркасник:

2. Надумаешь продавать ? Вернёшь ли деньги?

Миф №2. Ещё как вернёшь. Причина – небольшая себестоимость). Есть примеры…

Цитата:

Сообщение от kaminfan

3. Лёгкий. Посмотрите как их раскидывает очередной ураган в америке, а с потеплением климата связано увеличение и усиление ураганов.

Миф №3. Вот именно, ураганы в Америке). А лёгкость конструкции позволяет существенно сэкономить на фундаменте).

Цитата:

Сообщение от kaminfan

4. Настоящий каркасник дорогой поскольку нужен качественный пиломатериал и высококвалифицированные плотники.

Миф №4. Главное, чтобы “руки из того места росли”). Примеров – сотни, на нашем форуме – множество). Считаю, особого ума здесь не требуется, необходимо прочитать штук 15 специализированных книг, Свод правил по проектированию и строительству СП 31-105-2002 “Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом” и “Американ Вуд Консил”. Документ на английском языке. Но это не важно. В отличие от “нашего” здесь очень много иллюстраций. Все очень понятно и наглядно. “То есть любой человек, который в своей жизни забил хотя бы два гвоздя, при этом один успешно… Любой человек, который видел ножовку и может отличить ее от шпателя, может легко, весело и быстро построить себе дом по каркасной технологии.” – пишет “Околоток”

Цитата:

Сообщение от kaminfan

5. Каркасник быстрее стареет.

Распостранённый миф №5. Я знаю два пути старения здания – моральное и физическое:

1. Каркас пропитывается специальной огнебиозащитой (не путать с лессирующей пропиткой). Каркас имеет скрытое расположение. Срок службы каркасного дома при соблюдении технологии составляет от 30 до 50 лет (из литературы). Долговечность самого здания в не меньшей степени зависит от срока эксплуатации утеплителей, внутренних инженерных систем (труб, систем отопления и пр.), морального старения, наконец! Срок до капремонта дома, как и любой другой системы, определяется минимальной долговечностью его основных элементов, т.е. оценивать его надо «по узкому месту». Так что лет через 30-50 и в каркасном, и в кирпичном доме, утепленным снаружи или внутри стен, придется этот самый утеплитель менять – да вот только для его замены в кирпичном доме придется дом РАЗБИРАТЬ, точнее ЛОМАТЬ (а как иначе утеплитель выковырять из колодцевой кладки или внешней фасадной полости?!!!!), нанимая бригаду за очень «немаленькие деньги» для слома, а затем опять восстановления сломанного! Или можно «саркофаг» вокруг старых стен построить с новым утеплителем и облицовочным кирпичом – прям как в Чернобыле!

А в каркасном доме замену утеплителя (а так же труб, проводов, венткоробов, поврежденных конструкционных элементов) можно провести просто, дешево и быстро: открутил саморезы, снял гипсокартон, вытащил старый утеплитель (трубу, провод и пр.), вставил новый, прикрыл ГКЛ, закрутил саморезы. И усё! Причем это можно сделать самому, без привлечения строителей, не «выселяясь» на неопределенное время из дома. Именно так и поступают в Северной Америке – там до сих пор люди живут в каркасных домах, построенных в начале 1700-х годов – обшивку, кровлю и утеплитель уже не раз заменили, а каркас все тот же, изначальный!

2. Моральному старению каркасник не подвержен вообще, т.к. “переделать” фасад с изменением архитектурной моды проще простого).

Цитата:

Сообщение от Artem 2007

6. Низкая теплоемкость дома.

Миф №6. Мифом это назвать сложно… Но насчёт плохо это или нет: мнения разделились. Одни говорят, что плохо:

Цитата:

Поэтому в каркасном доме необходимо соблюсти два условия – постоянная температура теплоносителя зимой и система охлаждения летом. Говоря простым языком – батареи должны быть горячими постоянно. И определенной температуры без колебаний в течение, скажем, суток. Температура батарей зависит от температуры наружного воздуха. Охлаждением летом занимается, естественно, кондиционер.

Другие утверждают:

Цитата:

Низкая теплоемкость каркасных конструкций позволяет применить интегрированную систему отопления. На обогрев каркасного дома требуется значительно меньше энергии, чем на обогрев аналогичных строений из кирпича. Затраты на обогрев могут быть снижены в 2-3 раза.

Короче, вопрос открытый и довольно спорный…

Цитата:

Сообщение от Artem 2007

7. Экологичность утеплителя под вопросом в отличии от камня.

Миф №7. Кто из производителей даст Вам гарантию об экологичности кирпичной глины??? Кроме того, “каменный” дом тоже утеплять придётся. Всё зависит от экологичности утеплителя; однако из личного опыта скажу, что людей стоимость почему-то гораздо больше интересует…

Цитата:

Сообщение от Artem 2007

8. Внешний вид обычно хуже чем кирпичного дома.

Миф №8. Технология каркасного домостроения позволяет без значительных финансовых вложений придать коттеджу снаружи и изнутри любую (вплоть до самой изысканной) архитектурную форму, реализовать самые смелые идеи архитектора и дизайнера. Причем облицовку каркасного дома можно выполнить таким образом, что она не будет отличаться по внешнему виду от отделки здания, построенного из кирпича или, к примеру, из цельных бревен.

Цитата:

Сообщение от Senin

Но даже немного знакомый со строительством знает, что каркасный дом по степени комфорта и долговечности стоит на нижней ступени, летом в нем жарко, а зимой холодно.

Миф №9. Вот реальный пример:

Цитата:

Сообщение от SDim

Каркасный дом зимой теплый, а летом прохладный.

Есть реальный пример, в прошлом году построили, Тверская область, Бежеский район, 20 км от г. Красный холм, цивилизации никакой, морозы в этом году -35, до сих пор там минус, дом 120 кв. м., стена 20 см утеплителя, отапливается электрическими конверторами, на случай отключения электричества есть 3 булерьяна, в месяц выходит около 2000 руб на все электричество. В доме теплее, чем у нас в Москве в кирпичной пятиэтажке. А летом прохладно.

Так что главное грамотно и правильно сделать и любой дом может быть теплым и комфортным.

Цитата:

РЕАЛЬНОСТИ КАРКАСНОГО ДОМА:

Цитата:

1. Разнообразные архитектурные решения.

Реальность. А также разнообразие планировочных решений и вариантов отделки фасадов (загляните на любой строительный сайт).

Цитата:

2. Доступность и популярность технологии.

Конечно Реальность! Посмотрите на форуме, сколько каркасников возводится).

Цитата:

3. Низкая трудоёмкость возведения (возможность возведения своими силами).

Реальность. Примеров сотни, даже на нашем форуме есть. Смотрите здесь , например, там и тут.

Цитата:

4. Короткий строительный цикл.

Конечно, Реальность! Период от предоставления эскизного проекта до сдачи дома составляет от 1 до 4 месяцев. Это важное преимущество для реализации коммерческих проектов в области недвижимости и самостроя.

Цитата:

5. Различные варианты отделки фасадов и интерьеров.

Реальность. Имеется возможность использовать в качестве внешней отделки практически любой материал: облицовочный кирпич, отделочный камень, штукатурку, деревянную вагонку, сайдинг, и т.д.. Можно комбинировать отделочные материалы. Например: кирпич и вагонка, штукатурка и вагонка и т.д.. В последнее время все большую популярность приобретает внешняя отделка, имитирующая брусовый или бревенчатый дом, так называемый ‘block-house’. Стены внутри здания облицовываются гипсокартоном или деревянной вагонкой – на Ваш выбор.

Цитата:

6. Возможность применять любой тип кровли.

Реальность. Формы крыши, как правило, выполняются из деревянных стропильных конструкций с дальнейшим устройством соответствующих слоев тепло-, паро-, гидроизоляции и покрытием полюбившихся кровельных материалов.

Цитата:

7.Облегченный фундамент.

Реальность. Наружные и внутренние стены, выполненные по данной технологии, в несколько раз легче традиционных /под каменное строение/. Это позволяет их монтировать на более легкие и менее заглубленные фундаменты, что экономично по затратам на материалы и на работу. Примером могут служить столбчатые, ленточные мелкозаглублённые или свайно-ростверковые фундаменты ТИСЭ. Всё зависит от уровня грунтовых вод и типа почвы.

Цитата:

8. Низкая стоимость возводимых зданий.

Реальность. Каркасное строительство – самая дешёвая строительная технология. Некоторые форумчане утверждают, что ТИСЭ дешевле – чтож, вопрос спорный (особенно если учесть постоянный/скачкообразный рост цен на цемент). Если технология ТИСЭ довольно трудоемка, то каркасные стены в этом смысле “трудолегкие”

Цитата:

9. Возможность ведения работ в зимний период.

Реальность. Примеров море!

Цитата:

10. Отличное энергосбережение.

Реальность. Каркасно-панельные современные здания не уступают, а иногда даже обладают большим энергосбережением, чем кирпичные, газобетонные и рубленные. Повышенные энергосберегающие свойства каркасных домов позволяют устанавливать в них менее мощные системы отопления, которые, следовательно, будут потреблять меньше топлива, а содержание и эксплуатация этих домов не станет непосильной задачей для большинства населения.

Цитата:

11. Нет необходимости в подъёмном кране.

Реальность. В процессе строительства не требуется тяжелого подъемного оборудования, поскольку части каркаса имеют небольшие размеры и вес, это позволит сохранить на участке существующую растительность и ландшафт, минимизирует трудозатраты. Примеров куча.

Цитата:

12. Отсутствие усадки.

Реальность. Дома, например, из бревна, бруса, кирпича, газоселиката, шлакоблоков требуют годовой усадки перед началом отделочных работ, дополнительного выравнивания стен и дополнительного утепления. Это значит, что вселиться в такой дом Вы сможете почти через два года после начала строительства. В каркасный дом можно вселяться сразу после завершения строительства.

Цитата:

13. Легкость отделочных работ.

Реальность. Кирпичные дома, при использовании традиционной штукатурки, не дают идеально ровной поверхности стен, полок, потолков, а для использования гипсокартона требуют выравнивания каркаса и соответственно дополнительных затрат. В каркасном доме поверхность стен, полов, потолков получается идеальной в силу применения калиброванной древесины в конструкции дома. Идеальными получаются углы стыков стена-пол и стена-потолок.

Цитата:

14. Каркасный дом дает возможность убрать все коммуникации внутрь стен.

Реальность. Каркасный дом дает возможность убрать все коммуникации под обшивку в двойной металлорукав, что и безопасно, и удобно: в любой момент их можно перенести с минимальными затратами времени и сил. По поверхности стен не будут проходить провода и трубы.

Цитата:

15. Мобильность.

Реальность, т.к. если вдруг в ходе строительства изменится задание или в процессе эксплуатации дома хозяин решит поменять существующие инженерные сети, это не вызовет серьезных проблем.

Цитата:

16. Высокая сейсмоустойчивость.

Реальность! В отличие от каменных домов, каркасные дома способны переносить нагрузку до 9-ти балов. В Японии предпочтителен именно этот вид дома. Такой дом можно сравнить с системой жестко связанных коробок, которую разрушить крайне непросто. См. результаты испытаний: искуственное землетрясение. В нашей стране Камчатка, и Сахалин, и Корякия, и Кавказ, и Алтай, и Бурятия, прочие регионы, где не редки 6-7-8 бальные землетрясения – а это КАТАСТРОФА, груды разрушенных каменных зданий, под многотонными обломками которых шансов выжить почти нет, десятки или даже сотни погибших и раненных! Но посмотрите на Японию – для них подобные толчки земной тверди обычное, чуть ли не ежедневное явление, и люди не гибнут «пачками»! Почему? Да потому что до 70 % частных домов – КАРКАСНОЙ конструкции – японцы, уж на что консерваторы и традиционалисты, сделали соответствующие правильные выводы после страшного землетрясения в Киото. Но если дом все-таки рухнет – то под остатками каркасно-панельного дома, 1 кв.метр стены/перекрытия которого весит от 25 до 60 кг, уцелеть гораздо больше шансов, чем под 3-5 тонными железобетонными плитами. И достанут вас соседи или просто прохожие из под обломков дерева, фанеры и гипсокартона вручную, без привлечения мощных кранов, бульдозеров, электрических и гидравлических резаков и подъемников – причем за МИНИМАЛЬНО ВОЗМОЖНОЕ время, а не через 2-3-5-10 суток, когда наконец-то дойдет очередь у спасателей на разбор обломков вашего каменного дома с помощью вышеперечисленного (и, как всегда бывает, такого редкого в местах пострадавших от буйства стихии) оборудования!

Цитата:

17. Нет необходимости в тяжёлом строительном оборудовании.

Реальность. Каркасная технология не требует использования какого-либо тяжелого монтажного оборудования и большого скопления рабочей силы, минимизирует трудозатраты и позволяет сохранить на участке существующую растительность и ландшафт. Строительные работы можно проводить даже при отсутствии хороших подъездных дорог и в любом месте.

Цитата:

18. Огромное количество циклов заморозки/разморозки.

Реальность, но с ограничениями. В отличие от домов из кирпича или тех или иных разновидностей бетонных блоков, каркасные дома не требуют постоянного обязательного отопления в зимний период. Ограничения касаются выбора материалов внутренней отделки.

Цитата:

19. Быстрый прогрев помещений.

Реальность, т.к. постоянно не отапливаемые каркасные дома , при включение отопления быстро прогреваются.

Цитата:

20. Всепогодность монтажа.

Реальность. При возведении каркаса на площадке производятся только «сухие» строительные работы.

Цитата:

21. Эстетическая полноценность.

Реальность. Технология каркасного домостроения позволяет без значительных финансовых вложений придать коттеджу снаружи и изнутри любую (вплоть до самой изысканной) архитектурную форму, реализовать самые смелые идеи архитектора и дизайнера. Причем облицовку каркасного дома можно выполнить таким образом, что она не будет отличаться по внешнему виду от отделки здания, построенного из кирпича или, к примеру, из цельных бревен. И если говорить об архитектурных и эстетических возможностях различных технологий загородного домостроения, то это далеко не единственное преимущество построек каркасного типа.

Цитата:

22. Подходит для разных геологических и климатических условий.

Ну чтож, и это похоже на Реальность. Каркасник может быть возведен на склоне холма или на любых других неровных участках. Определяющим факторм, на мой взгляд, для различных климатических условий является толщина утеплителя, вот и всё).

Цитата:

23. Возможность демонтажа.

Реальность. У каркасно-панельного сборного дома есть еще одно уникальное свойство – его можно быстро и дешево демонтировать, перевезти, а затем собрать на новом месте – если, конечно, позаботиться об этом еще при проектировании и предусмотреть такую возможность.

Например, вы решили сменить место жительства – а причин тому может быть множество: вы купили новый более удобный и престижный земельный участок у озера под сенью вековых сосен, соседи не нравятся, окружающая инфраструктура не устраивает, какие-то гады устроили по соседству мусорную свалку и т.п.

В подобных ситуациях за ваш еще вполне добротный дом заплатят намного меньше его реальной рыночной стоимости, если вообще удастся найти покупателя. Жалко терять деньги, не так ли?

А выход есть – демонтируйте, а затем соберите на новом месте! Панели в подобных домах, как правило, соединяются болтами или шурупами, так что ломать ничего не придется. Еще вариант – продайте отдельно дом под самовывоз и отдельно землю! Отслуживший свое старый дом выгоднее продать именно целиком, как б/у автомобиль, а не набором потрепанных временем стройматериалов – в любом случае это лучше, чем платить бригаде за его снос. Разве такое возможно для традиционного кирпичного дома?

Итак, подведём итоги:

Современный каркасный дом – это высококачественный дом, по своим характеристикам не уступающий строениям из других материалов, а по некоторым параметрам и существенно превосходящий их. Вспомним – первое, что человек построил своими руками (а именно шалаш, чум, вигвам, землянка, прочее) было сделано по каркасной технологии. Так что если уж быть точными и честными, то – а это исторический факт и с ним глупо спорить – в современных каркасных технологиях действительно учтен тысячелетний человеческий опыт строительства концептуально аналогичных домов. Закон техники гласит, что в своей области специализированное лучше универсального – как раз случай каркасного дома, когда несущие и ограждающе-изолирующие свойства стен распределены между «специализированными» слоями и элементами. Деревянные стойки, балки и обвязки берут на себя несущие функции стен и перекрытий, а различные виды обшивок, теплоизоляции в совокупности с паро- и ветрозащитными мембранами решают задачи тепло- и шумоизоляции, защиты конструкций от различных негативных воздействий внешней и внутренней среды. Понятно, что каждый «специализированный» слой в своей сфере применения имеет наилучшие, предельные по сути качества, заведомо превосходящие или как минимум не уступающие аналогичным характеристикам «универсальных» стройматериалов – например, тому же теплоизоляционному пенобетону все-таки далеко до обычных утеплителей. Согласитесь, что совместить и заставить работать согласовано и эффективно различные материалы в каркасном доме потруднее, чем просто «тупо» сложить стену из кирпича или пенобетона – что здесь сложного, мастерок «в зубы» и вперед, выкладывай по бечевке, любой гастарбайтер справиться. Простота конструкций гарантирует высокую степень надежности готового дома. Несомненным достоинством жилища, построенного по каркасной технологии, является гибкость и простота изменений внутреннего и внешнего оформления. Открытая планировка, превращение необитаемых чердаков в уютные мансарды, легко и быстро «прорубаемые» окна и двери, пристраиваемые дополнительные ванные или гардеробные комнаты, вспомогательные помещения, гостевые комнаты и гаражи позволяют дому видоизменяться и без проблем подстраиваться под меняющиеся требования жильцов. Подобный дом действительно «растет» вместе с желаниями, достатком и количественным составом хозяев. Если вы любитель перемен, то каркасный дом сможет «утолить ваш творческий зуд» – например, для внешнего оформления фасада можете использовать сначала дешевенькие вариант (ЦСП или сайдинг), через несколько лет без проблем все это снимите и установите более дорогой фасад (из того же искусственного камня) или обложите дом фасадным кирпичем. Каркасные стены, собранные по всем правилам обладают самой низкой теплопроводностью. Поэтому, если зимой дом не отапливался, прогреть его до комфортных условий можно всего за несколько часов. Толщина стен в каркасных домах не превышает 25-30 сантиметров, что позволяет увеличить полезную площадь дома. Они легки, надёжны и устойчивы к деформациям. Каркасные стены могут выдержать неограниченное число циклов замораживание – оттаивание. Кроме того, в каркасных домах возможна наиболее свободная планировка внутренних помещений. Затраты средств, сил и времени на сооружение каркасных стен минимальны. Перед отделкой не нужно ждать “осадки”. Продолжительность строительства зависит, в первую очередь, от объема работ, связанных с возведением фундаментов, внутренней и наружной отделкой дома, прокладкой коммуникаций и установкой оборудования. Весь комплекс работ от заключения договора с покупателем до окончательной установки на подготовленном участке занимает 1-4 месяца.

В связи с отсутствием “мокрых” процессов при монтаже конструкций, строительство каркасного дома может вестись в любое время года, даже при минусовой температуре. Это обеспечивает настоящую всесезонность работ, возможность срочного возведение каркасного дома в зимний период без потери качества.

Каркасный дом обладает высокими теплоизоляционными свойствами при относительно низкой толщине стен. Достигается это за счет системы утепления. Теплоизоляционный слой обеспечивает комфортное проживание круглый год, и стены такого дома по теплозащитным характеристикам не уступают кирпичной кладке значительно большей толщины, по нек-рым СНиПам, видел, аж до 2х метров…- это без утеплителя).

Добавлю – если не наши дети, то уж внуки точно будут жить именно в каркасных домах, потому что пока не придумали другой технологии с таким соотношением «эффективность/стоимость», потому что когда в нашей стране цена каменных и каркасных частных домов будет отличаться в разы (как сейчас в Америке и Европе), а «дешевая» нефть и газ закончится – то у них просто не останется иного выбора! Пройдут годы…. Кроме проблемы капремонта в каменных домах обычно возникают вопросы с реконструкцией, расширением, пристройкой новых помещений, а также сносом старых домов. Так, чтобы пристроить гостевую комнату или расширить гостиную, вам придется устроить серьезные раскопки под закладку нового фундамента (а как иначе, стены ведь из кирпича тяжелые – например, квадратный метр стены толщиной в 1 кирпич весит примерно 360-400 кг (102 кирпича по 3,5 кг, без учета раствора и арматурных сеток), обеспечить подъезд для тяжелой техники, нанять бригаду таджиков или молдаван во главе с опытным прорабом, которые будут трудиться все 2-3 месяца прям у вас под боком. Одним словом, лето пропало. А если делать ту же пристройку по каркасной технологии, вы сможете ограничиться минимальным столбчатым фундаментом (вес 1 кв.м стены примерно 30-70 кг – даже если стена «просядет», 10-тонным автомобильным домкратом все можно без особых проблем выправить), сделать всю работу сами с другом или родственником за пару недель без привлечения профессиональных работников за существенно меньшие деньги, не раскурочив при этом свой любимый участок!

Жизнь не стоит на месте, люди живут все более динамично, становятся мобильнее, легко перемещаясь «в пространстве и во времени», меняя работу, привычки, образ жизни.

Коттедж (в смысле малоэтажный личный дом) ценен, как правило, не своими стенами, а тем, что под ним и вокруг него – а именно удачным земельным участком, который будет постоянно расти в цене, в то время как строение рано или поздно закончит свой жизненный цикл и будет «пущено на слом».

Теперь об экономической целесообразности. Как мы убедились выше – «дешевле уже не бывает». А то, что немногочисленные фирмы предлагают каркасные дома зачастую по не самым адекватным ценам – что же поделаешь, конкурентов у них еще маловато, а спрос на жилье большой – вот они и пользуются моментом, народ ведь все равно покупает, зачем им в цене падать? Причем запас для подобного «падения» по цене у них есть – в отличие от каменных домов, которые и дальше будут дорожать с ростом цен на электроэнергию, топливо, цемент, металл.

…Сторонники каменных домов часто утверждают, что «многослойные» каркасные стены, включающие в себя разнородные материалы с разными свойствами не смогут эффективно функционировать в реальных российских условиях – мол, «только то, что просто и надежно не сломается и не подведет суровой зимой!», поэтому в нашей (самой холодной) стране надо применять только простые, проверенные временем, а самое главное ОДНОРОДНЫЕ по своей сути, каменные и брусово-бревенчатые стены. Согласен, в этом есть определенная логика, да вот только, чтобы соответствовать существующим и тем более перспективным нормам энергосбережения в условиях истощения топливных ресурсов и открытой рыночной экономики, придется стены в кирпичных домах выкладывать толщиной в 2-3 м! А это уже, извините, попахивает маразмом . Поэтому и приходится эти же каменные и брусово-бревенчатые здания обкладывать снаружи или внутри теплоизоляционными материалами, получая при этом…правильно, раскритикованные МНОГОСЛОЙНЫЕ конструкции стен!

При этом стены из кирпича, пенобетона или бруса при выполнении своей ограждающе-изолирующей функции служат…ВСЕГО ЛИШЬ ОСНОВОЙ ДЛЯ КРЕПЛЕНИЯ УТЕПЛИТЕЛЕЙ И ОБШИВКИ!!!

Не слишком ли расточительно для этого выстраивать «кремлевские стены»? – ведь с той же задачей дешевле и эффективнее справятся банальные деревянные стойки и обвязки каркасной стены?

Сразу вспоминается фраза из телерекламы – «а если результат один и тот же, то зачем ПЛАТИТЬ БОЛЬШЕ»?!

Хочу также отметить, что особое место в линейке каркасных домов занимают

МОДУЛЬНЫЕ ДОМА ПО АМЕРИКАНСКОЙ ТЕХНОЛОГИИ.

О ней люди почему-то незаслуженно забывают, а ведь более качественного и в тоже время доступного жилья человечеством ещё не придумано!

“Что же это такое” – спросите Вы ? Все мы знаем, что традиционные способы строительства малоэтажных зданий заключаются в проведении строительных и монтажных работ непосредственно на месте возведения здания. В модульной технологии строительный процесс в большей своей части переносится с открытой площадки в заводские условия. Для этого проекты зданий составляются с учетом деления всего дома, на отдельные, примерно равные по величине части (Mодули). Модули собираются в стационарных заводских условиях с высокой степенью готовности, с наружной и внутренней чистовой отделкой со всеми инженерными коммуникациями и бытовым оборудованием, полностью готовых к монтажу и последующей эксплуатации с готовностью 95%. Производство может осуществляется в сборочном цехе площадью 5000 кв.м или больше. Технология производства модулей представляет собой линию, состоящую из ряда сборочных участков (постов). На участках сосредоточены необходимые приспособления, электро – и пневматические инструменты, шаблоны. Вблизи участков складирована часть комплектующих материалов, заготовки стен. Сборка начинается на раме-каркасе, которая служит основным конструктивным элементом, необходимым для транспортировки модуля от поста к посту и последующей транспортировки к месту установки. На нее монтируются несущие наружные стены и внутренние перегородки. Наружные стены могут быть выполнены из бруса,заполненного минеральным или другим утеплителем. С наружной стороны стены обшиваются ориентированно-стружечной плитой (ОСП), затем виниловым или любым другим сайдингом по желанию заказчика-покупателя. Стены и потолки внутри здания обшиты ГВЛ, швы между листами обрабатываются шпаклевкой. В соответствии с проектом и пожеланиями заказчика в изготавливаемых модулях устанавливаются двери, окна, лестница, встроенная мебель, выполняется внутренняя

отделка: укладывается линолеум, ковролин, ламинированный паркет, стыки закрываются молдингами, плинтусами, обналичкой, стены окрашиваются акриловой краской. Возможны любые варианты… В модулях монтируются все необходимые инженерные системы: электропроводка, система воздушного или водяного отопления, вентиляция, система холодного и горячего водоснабжения, канализация, а также необходимая по проекту, сантехника, электроустановочные приборы (розетки, выключатели и т.д.). Одновременно на сборке находится несколько домов. Уровень заводской готовности модулей составляет 95 процентов. Завершающая часть работ производится только после окончания сборки и приема ОТК. В нее входит транспортировка на место монтажа, монтаж модулей на фундаменте и между собой, подключение к внешним инженерным системам, обработка монтажных стыков и установка доборных элементов (состоящих из переходников, молдингов, фитингов, декоративных накладок) входящих в комплект поставки каждого модуля и “раскрытие” крыши. Для транспортировки модуля крыша находится в сложенном положении. После монтажа модулей на месте строительства крыша на шарнирах “раскрывается”. После “раскрытия” крыши на нее устанавливаются доборные элементы: фронтоны, обрамления окон-фонарей, коньковые и приставные элементы. Сборка “под ключ” длится 1-3 дня. В зависимости от дизайна и размера дома.

Преимущества, на мой взгляд, данной технологии:

* Сокращение полного цикла производства до 7 – 10 дней, что обеспечивает уменьшение периода отвлечения денежных средств;

* Постоянный контроль качества, как в процессе производства, так и на выходе каждого модуля с территории завода;

* Обеспечение высокого качества строительных, монтажных и отделочных работ в заводских условиях за счет использования высококачественного оборудования и инструмента, а так же профессионализма персонала на каждом рабочем месте;

* Строгое соответствие всем строительным нормам и применение безопасных высококачественных материалов, а так же заводское качество сборки устраняют необходимость косметического и капитального ремонта в течение многих лет;

* Значительно снижено влияние погодных и климатических условий на процесс строительства в целом. Многослойные СТЕНЫ объемно-модульного здания напоминают сэндвич. Начинкой служит базальтовый утеплитель, или другие теплоизоляционные материалы современной

технологии (исполнение для разных климатических зон). Особенным предпочтением является заполнение каркаса модулей целлюлозным утеплителем (типа Эковаты) “влажным” методом с привлечением специального оборудования. “Целлюлозэ инсулатион R-19″ – на американских сайтах не встречали? Вот это – и есть утеплитель, позволяющий каркасному дому “дышать” безо всякой пароизоляции, и , как следствие, принудительных приточно-вытяжных систем вентиляции, увеличивающих теплопотери дома… Кроме того, целлюлозный утеплитель не любят мыши и он не боится влаги (то есть не требует гидроизоляции). “Выдувная установка” для задувки Эковаты стоит от 3 до 10 тыс. долларов, и многие форумчане укладывают Эковату “вручную” , но это уже не то (во-первых, это перерасход материала, во-вторых, насыпанная в полостях стен Эковата со временем слёживается и теряет часть своих свойств (это то, что я видел своими глазами, но это ИМХО, никому не навязываю)).

Дом по Модульной Американской технологии “дышит”. Таким образом, микроклимат в этих домах с целлюлозным утеплением стабилизируется “сам собой” – “по умолчанию”…. (Ненавижу, когда все окна в воде и конденсат на стенах ). Вот так вот…

С внешней стороны каркас зашивается влагостойкими плитами ОСП (ориентированно-стружечная плита), которые облицовываются сайдингом (виниловой вагонкой).или любым другим материалом по желанию покупателя. Внутренняя отделка каркасного дома обычно выполняется из гипсоволокна (ГВЛ) или другого материала по желанию заказчика. Швы между листами ГВЛ шпаклюются. На выровненную поверхность наносится акриловая краска либо наклеиваются обои. Стена такого дома с целлюлозным утеплителем по теплопроводности приравнивается к кирпичной стене двухметровой толщины . Даже в сильные холода такой дом надолго остается теплым и уютным – и это правда, а не пустой треп. При отключении отопления температура в доме понижается в среднем на 2 градуса в сутки, позволяя экономить до 50%электроэнергии на обогреве, по сравнению с кирпичным домом. ОСНОВАНИЯ модулей, ПОЛЫ, ПЕРЕКРЫТИЯ и СТЕНЫ объемно-модульного здания.

Для решения такой трудной задачи как оценка участка может потребоваться одна рабочая неделя. Оценивание проводят в таких случаях: для передачи наследства, приобретения госземель, кадастровой оценки. Стоимость на эту услугу зависит от параметров участка, таких как площадь, расположение, присутствие строений и других. Перед тем как вкладывать инвестиции в земельные участки под сооружение дома, также рекомендуется заказать оценивание.

Осуществлять оценку можно только лицам, чья услуга подтверждена соответствующим разрешением — лицензией. Эту услугу оказывают 3-мя методами: рыночным (он же сравнительный, посредством сравнения стоимости продаж), доходным, и применяя подход остатка земли.

По мнению экспертов, первый метод считается наиболее оптимальным, поскольку максимально точно отображает настоящую ситуацию на рынке недвижимости. Трудности же связаны с тем, что иногда не получается точно определить значения корректирующих переменных. Это связано с погрешностями в нескольких поправках к основному закону. Доходный способ стоит применять в случае, если земельный участок предлагается в аренду или приносит доход за счет находящихся на нем строений, или же за счет хоздеятельности. Этим способом оценивается способность участка приносить доход хозяину и устанавливаются оптимальные цены на земельные участки. Для оценки улучшенных участков практикуют метод от остатка земли. В данном случае принимается во внимание максимально рациональная “работа” земли.

На завершающем этапе результаты оговариваются с клиентом, и предоставляется подробный отчет о выполненной работе.

Этот отчет и есть основным документом, который необходим для оформления последующих операций с участком. Итак, аналитические материалы, цель оценки, описание, заключение экспертов, план, фото, определение цены, название участка, дата оценки — все это заносится в итоговый отчет. Для написания отчета имеются строгие правила.

Грамотная оценка участка даст ответ на вопрос, целесообразно ли инвестировать в недвижимость земельные участки денежные средства, а также позволит получить полное представление о перспективах конкретного земельного надела.

Загородная недвижимость становится площадкой для спекулятивных сделок . Аналитики считают это естественным процессом

- цены стабильно растут

- емкость загородного рынка постоянно увеличивается

СКОЛЬКО И КУДА ИНВЕСТИРОВАТЬ

Вкладывать деньги в загородное строительство для серьезного бизнеса имеет смысл только в том случае, если есть ресурсы для возведения целого поселка. На это потребуется никак не меньше $25 млн.

Компания Стройремкомплекс готова подобрать для инвстирования участки на любом из перспективных направлений и предложить варианты по комплексной застройки.

В настоящий момент мы предлагаем

участок по Калужскому шоссе от собственника земельного участка площадью 21га

вариант его комплексной застройки с расчетами эффективности и окупаемости вложениий

Данное предложение действует до 31 мая 2004 года.

Если вас интересуют более подробная информация по данному проекту, то мы готовы предоставить все расчеты и обсудить варианты сотрудничества.

АНАЛИЗ ЁМКОСТИ РЫНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В 2003 году по словам генерального директора компании “VIVID Magazine group” Александра Черного: “Емкость рынка составила в прошлом году около 6 млрд. долларов . По прогнозам, в 2004 году она увеличится на 20%.”

Сегодня в Подмосковье располагаются около 250 поселков . В 2003 году на рынок выведены более 100 поселков.

Тем не менее спрос превышает предложение , что говорит о высокой инвестиционной привлекательности этого сегмента.

ДИНАМИКА РОСТА ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ И ЗЕМЛЮ

Рынок загородной недвижимости является одним из самых автономных и меньше других реагирует на изменения в политической и экономической жизни страны.

Поэтому ни одного серьезного краха за последние 10 лет этот сегмент не переживал, а его объемы плавно растут год от года:

в 1993 году емкость рынка составляла $1 млрд ,

к 1997 году она удвоилась, то есть $2 млрд

к настоящему времени – утроилась по сравнению с 1997 годом, то есть $6 млрд

На ближайшие три года эксперты предсказывают стабильный рост загородного сектора .

“Рынок будет мало подвержен каким-либо внешним колебаниям, поскольку сам по себе низколиквидный и его реакция на какие-либо политические события – долгая и вялая. Цены будут расти, но постепенно”, – считает Владимир Яхонтов, директор управления загородной недвижимости компании “МИЭЛЬ”.

ПЕРСПЕКТИВНОСТЬ НАПРАВЛЕНИЙ

Рейтинги популярности подмосковных направлений сложился следующий

Рублевского шоссе

Ново-Рижское шоссе

Калужского шоссе

Киевское шоссе

Минское шоссе

Дмитровское шоссе

Рублевка останется в лидерах и по темпам роста цен, и по надежности вложения денег для тех, кто хотел бы свести к минимуму инвестиционные риски.

Быстро будет дорожать земля на Ново-Рижском направлении, хотя недвижимость здесь и сейчас оценена достаточно высоко и даже несколько переоценена. На этой трассе кроме всего прочего много девелоперских компаний, работающих на повышение цен.

Самый высокий рост цен, по прогнозам Савелия Орбанта, (это заместитель председателя совета директоров компании “МИЭЛЬ”), будет на Калужском направлении, поскольку деятельность девелоперов здесь пока не консолидированна и работа на повышение стоимости до сих пор не велась. Калужское шоссе уже не первый год считается престижным и модным благодаря поселкам, выстроенным здесь “Газпромом”.

По порядку цены сопоставимы Киевское, Минское, Дмитровское.

Темпами, сопоставимыми с лидерскими, будут дорожать участки, расположенные в лесных массивах и вблизи водохранилищ.

Объекты, сочетающие эти параметры, будут наиболее предпочтительными для вложений.

ДОХОДНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ЗАГОРОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Доходность инвестиций в загородное строительство сейчас очень велика.

По словам Рыкова (директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty), нормальные значения доходности проектов строительства загородных поселков колеблются в пределах 20-50% . Правда, для того чтобы получить такую прибыль, необходимо хорошо продумать ценовую политику и концепцию будущего поселка.

Вложения в земельные участки на престижных направлениях, удаленные от Москвы на 15-25 км, менее рискованны и при перепродаже приносят до 100% прибыли .

Сравните с доходостью по другим направлениям

ставка банковским депозитам в валюте составляет сейчас в среднем всего 6-8% годовых.

доходность вложения в московские квартиры в среднем составляет около 30%. Более высокая рентабельность до 50-60% в столице достигается только на отдельных элитных объектах.

“Когда в экономике огромное количество ликвидности, строящееся на нефтедолларах, а финансовые инструменты становятся все менее привлекательными, любые ценности, в том числе и недвижимость, будут расти в цене. Пока в стране ничего не изменится – а этого в ближайшее время ждать не приходится, – земля и коттеджи будут дорожать”, – считает Алексей Моисеев, аналитик компании “Ренессанс-Капитал” .

СПРОС ПОКУПАТЕЛЕЙ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Аналитический центр компании «МИЭЛЬ-недвижимость» в результате опроса 59 экспертов рынка загородной недвижимости

46 из которых работают в компании «МИЭЛЬ»

13 из компании «БЕСТ-недвижимости»

которые 2002–2003 гг. контактировали примерно с 4′000 клиентов и провели около 600 сделок дал следующие результаты.

Среди покупателей коттеджей в ближайшем Подмосковье (до 15 км от МКАД) наиболее популярным продолжает оставаться Рублево-Успенская трасса .

Купить коттедж на Рублевке хотели бы 33,7% покупателей.

На втором месте оказывается Новорижское шоссе 26,8%

на третьем – Калужское, весьма перспективное 15,1%

На расстоянии 15-30 км от МКАД

Новорижское шоссе – лидер спроса , тут хотели бы приобрести коттедж 42,3% покупателей

на Рублевке – 17,8%

на Калужском – 17,3%

На расстоянии 30-50 км

показатель «Новой Риги» – 37,5%,

второе места выходят Киевское шоссе – 10,9%

и третье место Минское шоссе – 9,2%

На удалении более 50 км

Новорижская трасса получила 39,3%,

Минское шоссе – 10,3%

и Пятницкое – 9,3%.

В целом , учитывая данные всех четырех зон,

Новорижское шоссе стало бесспорным лидером спроса – иметь коттедж именно здесь хотят 36,4% покупателей.

На втором месте с огромным отрывом идет Рублевка (14,7%)

практически вплотную за ней – Калужское шоссе (11,8%)

Следует отметить и заметное снижение рейтинга Ярославского шоссе – эта некогда популярная трасса сегодня имеет рейтинг лишь в 2,7%. Это, по мнению экспертов, связано с большой транспортной загрузкой и постоянно откладываемыми планами реконструкции.

Глядя в пасмурное весеннее утро в окно многоэтажного дома на проходящую автостраду, по которой движутся сотни машин, многие москвичи все чаще и чаще задумываются о покупке загородного дома. Спрос рождает предложение, и на рынке недвижимости появилось огромное количество загородных домов. В этом выборе довольно трудно разобраться, и часто он сопряжен с некоторыми рисками.

Что представляет собой рынок загородной недвижимости на данный момент? Сегодня в этом сегменте рынка появились принципиально новые объекты, серьезно повысилось их качество. Загородная недвижимость Подмосковья перестает быть просто “дачной”. С этим связано появление охраняемых коттеджных поселков, которые предназначены для постоянного, а не сезонного проживания. Однако нельзя не отметить и некоторую сезонность рынка загородной недвижимости. Количество продаж и сдаваемых домов по понятным причинам повышается ближе к теплому времени года.

РИСК снижения стоимости объекта

Владелец и покупатель загородной недвижимости не всегда могут предусмотреть некоторые факторы, которые влияют на стоимость загородного дома. В черте города, сверившись с планом правительства Москвы, можно сразу понять, когда начнется строительство рядом с домом метро, когда планируется снос дома и т. д. С загородным домом ситуация совершенно другая. Так, владелец не может предусмотреть появление рядом с домом песчаного карьера, трассы, вырубки прекрасного леса, посреди которого находится поселок, и прочие неприятности, которые могут существенно снизить стоимость дома.

Однако нельзя говорить только лишь о снижении цены объекта загородной недвижимости в связи с начавшимся рядом с ним строительством. Так, если на западе рядом с загородным домом появляется гольф-клуб, то это повышает его цену в три-шесть раз, а во сколько раз повысится цена подмосковного дома в связи с таким строительством, и предположить сложно – полей для игры в гольф в России крайне мало.

Избежать таких рисков сложно, но можно. Необходимо перед покупкой дома узнать о планирующемся рядом с ним строительстве, да и слишком заниженная цена на загородный дом должна насторожить.

РИСК правовой

Правовой риск – вещь довольно сложная. Чтобы правильно заключить договор о покупке загородного дома, необходимо консультироваться со специалистом, но даже в этом случае могут возникнуть некоторые неприятные неожиданности, индивидуальные для каждого объекта загородной недвижимости.

Собственник

Только собственник может осуществлять правомочия одновременно по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Казалось бы – что тут непонятного? Однако с этим вопросом связана значительная часть проблем, которые возникают при покупке загородного дома. Если право собственника на дом государственно не зарегистрировано, то сделка может быть признана недействительной через суд. К примеру, если собственником дома является супружеская чета, то один из супругов не имеет права продавать недвижимость без согласия другого, сделка может быть расторгнута другим через суд. При расторжении сделки покупатель дома становится отнюдь не собственником, а лишь добросовестным приобретателем. Собственником недвижимости остается ее предыдущий владелец.

“Добросовестный приобретатель” – приобретатель, который не знал или не мог знать о том, что собственник не имел права отчуждать дом. Собственник не имеет права востребовать свое имущество у добросовестного приобретателя, если только это имущество не украдено и не похищено, что в отношении загородного дома маловероятно: согласитесь, трудно украсть или похитить загородный дом. Однако это, безусловно, неприятно, так как мало кто согласится быть “добросовестным приобретателем” своего собственного дома. Чтобы избежать такого риска, в договоре о покупке дома необходимо прописывать гарантии продавца, что на момент передачи объект недвижимости свободен от притязаний третьих лиц.

Еще один способ избежать таких рисков, и, наверное, самый лучший из них, – получение статуса “законного владельца”. Дело в том, что до регистрации перехода права собственности собственником дома остается продавец. Стоит отметить, что процедура эта не проходит за считаные секунды и отношения между продавцом и покупателем могут быть разными и часто приводить к конфликтным ситуациям, в том числе к появлению проблем, связанных с третьими лицами, а исполнение договора купли-продажи не является основанием для изменения отношений с ними. “Третьим лицом” в данном случае может быть не только бывшая жена продавца дома, но и солидный банк, который является кредитором. И именно с продавца, а не с покупателя будут требовать деньги за кредит, даже если покупатель заплатил положенную по договору купли-продажи сумму.

Для того чтобы избежать этих рисков, неплохо получить статус “законного владельца” до государственной регистрации. Для этого достаточно подписать акт приема-передачи имущества и начать, к примеру, перевозить вещи, тогда дом уже не может быть изъят по долгам предыдущего жильца.

Одностороннее расторжение договора

В одностороннем порядке договор расторгается в тех случаях, если условия, из которых исходили стороны при его заключении, существенно изменились. Такое расторжение договора возможно лишь в том случае, если эти условия обе стороны никак не могли предвидеть и изменились они настолько, что, зная о них заранее, стороны заключали бы договор на других условиях или не заключали бы его вовсе (ст. 451 Гражданского кодекса РФ). Этими причинами могут являться: резкое изменение курса валюты, нарушение покупателем обязанности по оплате имущества. Также любая из сторон имеет право потребовать расторжения договора в связи с уклонением другой от подписания акта приема-передачи имущества.

Договор недействителен

Договор может быть признан через суд недействительным, если он заключен не по установленной законом форме (если он заключен в устной форме, если покупатель хочет сразу после покупки продать дом, когда его право собственности на момент подписания договора еще не зарегистрировано, если договор нотариально не заверен и т. д.).

Также, как уже говорилось выше, третье лицо, которое является собственником дома, имеет право через суд требовать признания договора недействительным, если продажа дома производится без его согласия.

Договор признается незаключенным

Договор может быть признан незаключенным, если, например, в нем не определено (либо некорректно сформулировано) условие о цене недвижимости, указан неполный перечень данных об объекте и это не дает возможности покупателю четко определить, какой именно дом продается. Если стороны в договоре определили существенные условия, подлежащие обязательному согласованию, но не согласовали, договор также может быть признан недействительным.

Перечисленные выше правовые риски являются основными, но, к сожалению, их список можно еще продолжать и продолжать. Это вызвано несовершенством законов, по которым производится покупка и продажа объектов недвижимости. Стоит сказать, что чаще всего проблемы возникают на вторичном рынке недвижимости – дом, у которого был уже владелец, а тем более и не один, может оказаться с увесистой “темной историей”, поэтому следует быть особенно бдительным.

РИСК финансовый

Финансовый риск при покупке загородной недвижимости связан не только со снижением стоимости объекта из-за негативно влияющего на него строительства рядом с ним. К финансовым рискам также относят снижение стоимости объекта ввиду его некачественного строительства, снижение его ликвидности или просто появление более современного элитного аналога.

Также можно сказать о риске, с которым на данный момент никто не считается, – риск падения цен на рынке загородной недвижимости. Безусловно, это маловероятно и вряд ли произойдет в ближайшее время – на этом мнении сходятся все специалисты по недвижимости. Однако, к великому сожалению, нашу экономику нельзя назвать пока что в полной мере устойчивой, а, как известно, цены на недвижимость, как на городскую, так и на загородную, напрямую зависят от роста экономики.

РИСК выбора неоптимального объекта за предложенные деньги

Как уже говорилось выше, риск выбора неоптимального объекта за предложенные деньги устраняется путем прописывания в договоре всех данных о доме, по которым определяется его стоимость.

Стоит отметить, что заниженные цены на объект и малоизвестное имя застройщика – повод задуматься о том, все ли документы в порядке и имеет ли компания вообще право строить дом на данной территории.

Лучше, безусловно, доверять этот вопрос известным и крупным инвестиционно-строительным компаниям, которые дорожат своей репутацией, лицензией, финансовыми средствами и не рискуют выходить на стройплощадки без необходимого пакета исходно-разрешительной документации.

РИСК потери времени

Терять время с учетом колоссальной скорости роста цен на рынке недвижимости Москвы и Московской области – довольно опасное занятие. Дело в том, что, затянув с покупкой дома, можно не купить его вовсе. Чаще всего драгоценное время теряется в случае ипотеки или кредитования. Банк может долго тянуть время с выдачей кредита, а когда он его все-таки выдает, на эти деньги нельзя уже ничего приобрести.

Также бывают случаи, когда покупатель долгое время не может определиться, какой из объектов, предложенных риэлтером, ему больше всего подходит, теряя тем самым время. Нужно знать, что цены на загородную недвижимость повышаются по большей части летом, когда повышается спрос на нее. Поэтому брать кредит или неспешно выбирать дом целесообразней зимой или осенью.

С рисками, перечисленными в этой статье, покупатель загородной недвижимости сталкивается чаще всего, однако их перечень, приведенный здесь, далеко не исчерпывающий. Загородная недвижимость имеет свои особенности: загородный дом – совершенно другой объект недвижимости в сравнении с квартирой в многоэтажном доме, и практически каждый подобный объект имеет свои особенности и связанные с ними риски. Загородная недвижимость уже давно перестала быть чем-то дешевым в сравнении с городской – сегодня это дорогостоящие дома, в которые вкладываются большие деньги. Именно поэтому большинство специалистов совершенно обоснованно советуют при покупке загородного дома привлечь профессиональных юристов и риэлтеров – это сохранит время, нервы и что самое важное – деньги.

МНЕНИЯ СПЕЦИАЛИСТОВ

Елена Первакова, начальник отдела загородной недвижимости компании TWEED

Покупка загородного дома – мероприятие хлопотное и ответственное, сопряженное со многими рисками для покупателя. Первая проблема, с которой он может столкнуться, – это, собственно, где и как искать. Можно потратить много времени и сил на то, чтобы собрать всю информацию об интересующих объектах и объехать половину Подмосковья в поисках желанного дома или участка. Как правило, результат таких поисков – разочарование и усталость. Можно обратиться к профессионалам рынка. Здесь важно правильно выбрать агентство, сотрудники которого смогут понять, что вы ищете, и не будут понапрасну тратить ваше время. На поиск достойного агентства уйдет намного меньше времени и сил. Серьезные компании предлагают свои услуги и объекты в профессиональных изданиях. По телефону менеджер компании четко и информативно расскажет вам о возможных вариантах и предложит удобный график просмотра объектов.

Допустим, желаемый объект найден, и покупатель готовится заключить сделку. На данном этапе необходимо оценить финансовые и юридические риски сделки.

Серьезная покупка требует серьезного юридического сопровождения. Причем сопровождать сделку должны юристы, которые имеют опыт работы именно с загородной недвижимостью. В земельном законодательстве существует масса подводных камней, связанных с тем, что многие вопросы на сегодняшний день не урегулированы. Это и природоохранная зона, категории земель и лесов, статус земель, обременения на землю, разрешение на строительство и т. п. Поэтому идеальный вариант – выходить на сделку с опытным юристом. Лучше один раз оплатить услуги хорошего юриста, чем потом потерять время, деньги и нервы.

Даже если вы не инвестор, важно обратить внимание на ликвидность приобретаемого объекта. Низкая ликвидность – главный финансовый риск. Даже если вам очень понравился дом и вас все устраивает, стоит все-таки обратить внимание на его ликвидность на рынке. В первую очередь ликвидность определяет местоположение дома или участка, также стоит обратить внимание на то, находится дом в организованном поселке или нет, на качество коммуникаций и дома. Четкое представление о престижности направлений и средней цене за сотку на данном направлении, а не ажиотажности объекта, созданного искусственно рекламой и PR, оградит вас от наиболее частых финансовых потерь покупателей. Вне зависимости от инфляции и неразвитого законодательства в сфере недвижимости приобретаемый объект в случае ликвидности должен расти в цене. Например, если вы приобретаете участок на невостребованном направлении в стихийном поселке без качественных центральных коммуникаций, то дополнительные вложения даже в самый дорогой и современный коттедж не повысят его стоимость. Оптимальный способ избежать подобных финансовых потерь – получить профессиональные консультации от участников рынка недвижимости в интересующем вас сегменте.

Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood

Для рынка загородной недвижимости очень значимы юридические риски и специфические риски, такие как риски внешней среды, когда строительство какого-нибудь производственного предприятия в непосредственной близости к поселку приводит к снижению его ликвидности.

Среди юридических рисков наиболее распространенными являются проблемы, связанные с неправильно оформленными документами. Для того чтобы их избежать, необходимо при выборе и покупке загородного дома тщательно проверять все документы – правоустанавливающие, право собственности на участок и т. д. Например, если участок расположен на землях лесного фонда, то, согласно законодательству, его нельзя купить, можно только арендовать на длительный период. При продаже это не всегда объявляется, но в последнее время покупатели становятся юридически грамотными, поэтому такие ситуации случаются все реже. Если поселок строится вблизи водоемов, то необходимо проводить четкую линию водоохраной зоны, чтобы ни одно строение не попадало в эту зону.

Высоки также маркетинговые риски, когда из-за завышения инвестором продажной цены реализация объекта недвижимости затягивается на некоторый период времени, что ведет к убыткам вследствие “замораживания” вложенных в проект средств, а также риски качества приобретаемого объекта (например, коттеджи могут быть построены с существенными нарушениями технологий строительства).

Самый простой и надежный способ минимизации рисков – купить объект в коттеджном поселке, который ведет известная девелоперская компания с большим опытом реализации проектов на рынке загородной недвижимости.

Рынок недвижимости в своем развитии, будь то Нью-Йорк, Москва или Челябинск, проходит схожий жизненный путь: в первую очередь идет бурный рост торговой недвижимости и увеличение сетевой торговли, затем подключаются офисная и жилая недвижимость в городе и только потом о себе заявляют складская и загородная недвижимость.

Развитие рынка загородной недвижимости РФ началось с развития данного сегмента в Подмосковье.

За последние 7 лет объем рынка загородной недвижимости Подмосковья значительно вырос – с $3 млрд. до $14 млрд. и продолжает увеличиваться. К 2012 году рынок вырастет более чем втрое и достигнет $50 млрд., считают специалисты компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость».

Эксперты прогнозируют увеличение количества коттеджных поселков в Подмосковье с 400, имеющихся сейчас, до 1000. В челябинских пригородах на текущий момент выявлено около 10 загородных поселков. Они построены неорганизованно и не имеют какой-либо четкой концепции. Еще порядка 10-15 поселков строятся или находятся на стадии проектирования.

Для сравнения: в 30-километровой зоне от Екатеринбурга располагается более 40 участков организованной малоэтажной застройки, что лишний раз подтверждает, что по сравнению с «уральской столицей» Челябинск традиционно отстает на 3-4 года.

РИСУНОК 1

Объем загородной недвижимости на душу населения по крупным городам РФ 2006 г., м2

Источник:

Компания Solar Investment, Челябинск

Объем загородной недвижимости в челябинском пригороде оценивается экспертами в 100 тыс. кв. метров. Прогнозируется, что в среднесрочной перспективе он может возрасти на 150-200 тыс. кв. метров (Рисунок 1).

Наибольшую долю в общем объеме рынка коттеджных поселков Подмосковья занимает сегмент загородного жилья бизнес-класса, составляющий по разным оценкам 66-67%. По данным компании Blackwood, на долю поселков эконом-класса приходилось порядка 13%. Однако уже в 2006 году ситуация изменилась, и доля поселков в сегменте эконом-класса выросла до 15%.

В Екатеринбурге сегмент загородного жилья бизнес-класса составляет порядка 80-90%. Можно предположить, что подобное соотношение будет характерно и для Челябинска, т.к. на данный момент в сегменте бизнес-класса находится порядка 65-70% загородного жилья, и в среднесрочной перспективе оно только вырастет.

Эксперты отмечают, что причиной неравномерного развития сегментов рынка загородной недвижимости является большой разрыв между категориями потребителей, имеющих возможность приобрести загородное жилье премиум-класса, и потребителями, не способными купить какое-либо загородное жилье вообще.

В Подмосковье наибольшим спросом пользуются коттеджи. Спрос на таун-хаусы растет незначительно. Такая же ситуация наблюдается в Екатеринбурге и будет актуальна для челябинского пригорода.

По данным компании LCMC, наиболее востребованы в челябинском пригороде коттеджи площадью 200-250 кв.метров. Несколько меньшим и примерно одинаковым спросом пользуются коттеджи площадью 150-200 кв. м и 250-300 кв. м. Наименьший интерес челябинцы проявляют к большим коттеджам (свыше 500 кв.м), что объясняется высокой стоимостью и эксклюзивностью покупки такого объекта.

Основная часть покупательского спроса приходится на земельные участки размером от 10 до 40 соток, при этом большая часть предпочитает участки до 20 соток. На такой площади спокойно размещаются все необходимые для загородной жизни и отдыха элементы: сад, цветник, беседка для отдыха и бассейн.

Большая часть потенциальных покупателей в сегменте жилья бинес-класса предпочитают дом из кирпича или дерева. Такой выбор объясняется тем, что это наиболее прочные, долговечные и экологически чистые материалы.